Между двух огней » Информационное агентство "Строительство" - Татарстан

  Москва +19 °C.

21:30
«Галс-Девелопмент» построит новую очередь квартала «Невская Ратуша»


16:31
Что утратили власти Москвы при строительстве Юго-Восточной хорды столицы


14:35
Первые итоги нового финансирования строительства жилья: везде картина разная, но Сбербанк разрабатывает новый механизм участия


15:40
Минстрой инспектирует Ярославскую область


15:30
Гильотиной по административными барьерам в строительстве и ЖКХ. Именно таким методом строителей хотят избавить от ненужного в отрасли.


15:53
В МФК «Искра-Парк» появятся «умные апартаменты»


22:25
Реформы в строительной отрасли будут не простыми


13:37
Московские девелоперы предлагают «перезагрузить» рынок столичной недвижимости


12:57
Самые маленькие строители России получили награды отраслевого министерства


14:07
В Минстрое денежные призы и ценные подарки получили победители конкурса «Строймастер»


Архив публикаций
«    Август 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
05 июн 09:53Недвижимость

Между двух огней

Автор: [xfgiven_autor] [xfvalue_autor] [/xfgiven_autor]

Рынок жилья Татарстана столкнулся сразу с несколькими трудностями: приближающимся переходом на эскроу и недостатком спроса на квартиры из-за дорожающей ипотеки и невысоких доходов населения.


Эскроу в цифрах

В Татарстане по 214-ФЗ идет строительство 255 многоквартирных домов на 55 502 квартиры (3,809 млн.кв.м. в т.ч. с нежилыми помещениями), по которым заключено 15 019 договоров долевого участия (ДДУ), - такие цифры на совещании в Кабмине РТ озвучил министр строительства и ЖКХ РТ Ирек Файзуллин.

На работу с банками по счетам эскроу планирует перейти 41 застройщик по 80 домам на 20 946 квартир площадью 1 млн 494 тыс.кв.м., по которым заключено 1480 ДДУ;

Достроить дома без перехода на эскроу смогут 66 застройщиков по 160 домам на 31 846 квартир площадью 2 млн. 78 тыс.кв.м. По ним заключено 13 435 ДДУ.

Напомним, привлечь средства дольщиков напрямую, без создания эскроу-счетов, можно, если дом готов более чем на 30% и в нем заключено ДДУ минимум на 10% площади от количества жилых и нежилых помещений. В виде исключения степень строительной готовности может составлять не менее 15% (для проектов комплексного освоения территорий) и не менее 6% (системообразующие застройщики РФ, которые строят больше 4 млн.кв.м. в 4 субъектах, застройщики, принявшие на себя обязательства по завершению проблемных объектов, и реализующие инвестиционные проекты на компенсационных земельных участках).

Пока нет ясности по 14 застройщикам, которые возводят 15 домов на 2 710 квартир площадью 237 114,6 тыс.кв.м., с 104 заключенными ДДУ.

Первые одобрения

По информации Минстроя РТ, по работе с договорами долевого участия и открытия счетов эскроу в стране аккредитованы 63 банка. В республике такие полномочия имеет 21 банк, но активно работают только 9 банков, куда на середину мая поданы 103 заявки. Это: Банк ГПБ, "Аверс", "ВТБ", "АЛЬФА-БАНК", "Сбербанк", "ФК Открытие", "Банк ДОМ.РФ", "АК БАРС", "Промсвязьбанк". Но только по 5 проектам подписаны договоры, еще 6 одобрены, 6 получили отказ, и 87 находятся на рассмотрении.

Основные причины для отклонения заявки банком - несоответствие проекта/ финансового положения клиента кредитной политике банка, предоставление клиентом неполного пакета документов, сообщал Марат Шарифуллин, управляющий Отделением-НБ РТ Волга-Вятского ГУ Банка России.

Ранее Ильшат Гимаев, замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, заверил, что сбоя на строительном рынке Татарстана в связи реформой быть не должно. «В последние восемь лет в республике сохраняются объемы ежегодного ввода на уровне 2 400 тыс. кв.м., достигнут один из самых высоких по РФ показатель обеспеченности жильем на 1 жителя», - отметил он.

Банки в РТ, уполномоченные

открывать счета эскроу
1. АО «ЮниКредит банк»
2. ООО «ХКФ банк»
3. АО «АБ «Россия»
4. Банк ГПБ (АО)
5. ООО «Банк «Аверс»
6. ПАО «Запсибкомбанк»
7. Банк ВТБ (ПАО)
8. АО «Альфа-банк»
9. ПАО «АКБ «Связь-банк»
10. ПАО «Сбербанк»
11. ПАО «Банк «ФК «Открытие»
12. АО «Банк «Интеза»
13. ПАО «Росбанк»
14. АО «Банк «ДОМ.РФ»
15. АО «АКБ «Новикомбанк»
16. АО «КБ «Ситибанк»
17. ПАО «Ак Барс банк»
18. ПАО «Промсвязьбанк»
19. ПАО «Банк «Зенит»
20. АО «КБ «ДельтаКредит»
21. АО «Россельхозбанк»

Стройка идет

По данным Единого реестра застройщиков, почти половина всех строящихся в республике сейчас жилых объектов находится в Казани — 71% всей площади возводимого жилья. На втором месте — Набережные Челны. На третьем — Пестречинский район (3,8%), на четвертом — Лаишево (2,7%) - в основном, это проекты, входящие в казанскую агломерацию.

Строительство ЖК в Татарстане ведется в основном по разрешениям, выданным с 2001 по 2019 год. Но половина всех строек стартовала в 2018-м. В прошлом году в столице РТ начались продажи 44 новых комплексов, включая проекты точечной застройки.

Объем предложения продолжает расти. В 2019 году в Казани разрешения получили компания «Грань» - на строительство трех домов по ул.Родина; «Ак Таш-Инвест» – двух домов по ул.Губкина, СК «Капри» – дом премиум-класса по ул.Горького. На стадии монолитных работ ЖК премиум класса Atlantis Deluxe (СМУ-88) - три высотных дома на берегу Казанки с видом на Кремль. Стройплощадка расположена в Кировском районе по ул.Гривская. Завершение строительства запланировано на 2 квартал 2021.

Вторые очереди запланированы у ЖК «Триумф» («Ак Таш Инвест»), «Малиновка (СМУ-88), «Весна» (Унистрой), активно строится вторая очередь ЖК «Яшма». Также Унистрой планирует строительство ЖК в Дербышках, а «Сувар» - новый комплекс по ул. Островского.

В Набережных Челнах холдинг «Домкор» возведет три новых дома по финской технологии в поселке Сидоровка. А ГК «Профит» - 18-этажный жилой дом в 14 комплексе.

В Альметьевске продолжается строительство ЖК «Алсу» от «Домкор», ЖК «Новиков сад» от «Еврострой» и дома по соципотеке в ЖК «Западные ворота».

До конца 2019 г. застройщики Татарстана планируют ввести в эксплуатацию 1 071 160 кв.м жилья – это 151 дом.  Еще 63 дома — в 2020-м, 35 — в 2021-м, 18 — в 2022-м. Наконец, оставшиеся 8 домов будут сдаваться после 2022 года.

Как видим, строительство идет активное. Главный вопрос – как это все продавать.

Ильдар Файзуллин, директор агентства недвижимости «Портал116» (специализируется на работе с инвесторами на рынке новостроек) отметил, что квартиры в Казани сейчас покупаются в основном для собственного проживания, а часть покупателей-инвесторов заняли выжидательную позицию в связи с переходом на проектное финансирование. «Безусловно, инвесторы на первичном рынке есть. И хотя в кризисные и послекризисные  годы их стало меньше, в 2018 году количество таких покупателей резко выросло и в нашем агентстве доходило до 60%».

Количество зарегистрированных ДДУ в Татарстане

год

Январь

Февраль

Март

Апрель

2019

1534

1796

1600

1759

2018

1191

1338

1464

1535

2017

826

764

1549

1129

Источник: данные Росреестра по РТ


Ставки и цены растут

Объемы продаж жилья ограничены платежеспособным спросом. Это стало особенно заметно с ростом ипотечных ставок. Они растут с осени прошлого года, после того, как летом 2018 года показатели стали рекордно низкими. Исторический минимум пришелся на август – 8,69% годовых для первичного рынка. По всем видам ипотечных жилищных кредитов, выданных в Татарстане в феврале 2019 года, средневзвешенная ставка составила 10,12%.

По оценкам участников рынка, в среднем в 2018 году доля ипотеки составляла 60%, сегодня же, из-за ее удорожания, темпы роста продаж по ипотечным сделкам снижаются. Понимая, что дальнейший рост ставок продолжится, на сделки продолжают выходить люди с ранее одобренными ипотечными кредитами. Сработал отложенный спрос, за которым на рынке может последовать затишье.

Дорожает не только ипотека, но и само жилье. Казань стала лидером в стране по росту цен в новостройках за последний год – рост составил 16,2% - с 68 139 руб/кв.м в марте 2018 до 79 150 руб/кв.м в марте 2019. Так Казань оставила за собой даже Москву с ростом цен на 13,6%. Об этом сообщает портал «Домофонд».

Кроме того, Казань возглавила рейтинг по росту цен на вторичное жилье, среди городов с населением более 250 тысяч человек. Стоимость кв. метра за год увеличилась на 17,2% - с 70 536 руб/кв.м в марте 2018 до 82 674 руб/кв.м в марте 2019.

Но такой рост цен плохо соотносится с покупательной способностью – столица РТ находится среди городов с низким платежеспособным ростом. В рейтинге «Домофонда» Казань - в списке городов, где копить на квартиру придётся дольше всего - 11 лет 10 месяцев, заняв в рейтинге 73 место из 77 возможных, наряду с курортными Сочи, Симферополем и Севастополем, а также Москвой и областью.

По прогнозам Ильдара Файзуллина из «Портал116», после перехода на проектное финансирование цены вырастут еще: «Застройщики просто вынуждены будут поднять их на 5-10%, но рынок при этом не встанет. А вот если ипотечные ставки продолжат рост, это очень плохо отразится на рынке недвижимости».

 

Ильдар Файзуллин, директор агентства недвижимости «Портал116»

На вторичную недвижимость за первый квартал 2019 года цены выросли на 10-15%. На первичном рынке подорожали квартиры на старте продаж. Если в 2017 году средняя цена квадратного метра на начальном этапе составляла порядка 60-65 тыс рублей, то сейчас мы наблюдаем старт продаж с цифры в 70-75 тыс.рублей за квадратный метр.

В связи с ростом цен спрос немного упал. Но о затишье говорить не приходится, рынок достаточно активен.

При этом срок экспозиции новостроек вырос незначительно, ликвидные варианты у популярных застройщиков Казани продаются примерно с теми же сроками, что и в 2018 году.

В то же время, спрос смещается в сторону более качественного жилья. Если раньше самым популярным был эконом-класс, то сейчас все больше квартир покупается в среднем сегменте. Покупатель стал обращать внимание на инфраструктуру, транспортную доступность, наличие парковочных мест, на эргономику планировочных решений.

Важна и репутация застройщика, мы часто получаем запрос на квартиру в первую очередь на конкретную компанию. Сначала покупатель говорит: хочу квартиру именно у застройщика «N», а потом уже перечисляет остальные критерии.

 

Илья Володько, генеральный директор MACON

(из выступления на саммите PRO Development)

Казанские застройщики умело поддерживают рост цен, благодаря небольшому числу игроков и невысокому уровню предложения.

По данным MACON объем строительства в Казани составляет 1,1 млн кв. метров. Для сравнения: в Краснодаре объем строительства составляет 5,6 млн кв. м, в Ростове-на-Дону – 2 млн кв. метров.

Относительно невысокими остаются и темпы продаж казанских новостроек. С 2011 года на первичном рынке совершалось около 13 тысяч сделок. В 2015 году произошел кризис, и рынок просел на 20%. В прошлом году на первичном рынке было совершено порядка 13 тысяч сделок. Эта цифра не растет не только из-за проблем со спросом, но и из-за ограниченности предложения.

При этом темпы роста цен на казанские новостройки можно назвать высокими. Средневзвешенная стоимость первичного жилья в Казани составляет 77,4 тысячи рублей за кв. метр.

Тот уровень цен, который сейчас есть в Казани – это предел потребительских возможностей, и уже вряд ли получится добиться очередного повышения цен, в том числе с изменениями в законодательстве. Дальнейший рост будет вести к значительному падению спроса.

Журнал "Стройэкспертиза"

Добавить комментарий
Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Код:
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив
Введите код:




Похожие статьи:
Как застройщику работать с риэлторами?

Николай Кошман: Минстрой обязан сформировать строительную политику в России

Темное далёко девелопмента не за горами, а чиновники штампуют законы, чтобы добить тех, кто остался

Александр Ручьев: сегодня не стоит начинать девелоперский бизнес в России

Владимиру Якушеву, министру строительства и ЖКХ РФ

Наверх